广东远东工业发展有限公司破产重整案

招募重整投资人公告

广州市中级人民法院于2024年3月19日作出（2024）粤01破申151号《民事裁定书》，裁定受理对广东远东工业发展有限公司（以下简称“远东工业公司”）的破产重整申请，并于2024年3月19日作出（2024）粤01破72号《指定管理人决定书》，指定广东君信经纶君厚律师事务所为广东远东工业发展有限公司管理人。为依法开展重整的相关工作，维护各方合法权益，管理人决定公开招募重整投资人。现将相关事宜公告如下：

一、公司基本情况

远东工业公司成立于2005年1月24日，住所地为广州市花都区狮岭镇阳光北路1号，注册资本为人民币3,000万元，经营范围为工业设计服务;物业管理;房地产经纪;房地产咨询;非居住房地产租赁;鞋制造;鞋帽批发;鞋和皮革修理;鞋帽零售;制鞋原辅材料销售;针纺织品及原料销售;服装服饰批发;服装服饰零售;皮革销售;皮革制品销售;箱包销售;皮革制品制造;箱包制造;服装制造;服饰制造;金属材料销售;金属矿石销售;金属制品销售;非金属矿及制品销售;塑料制品销售;纸制品销售;国内贸易代理;房地产开发经营;货物进出口;技术进出口。

根据管理人的调查，远东工业公司名下资产包括一宗土地和六处建筑物。土地位于广州市花都区狮岭镇阳光北路1号，面积为78,387.31平方米（117.58亩，长约365米，宽约163-246米），土地用途为工业用地。六处建筑物均位于上述地块内，分别为自编厂房5、7、9、11、15、20。（详见附件1）

二、项目用地情况

（一）国有土地使用权出让

1.初始协议

2013年11月4日，远东工业公司与原广州市国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将宗地总面积99371平方米的工业用地使用权出让给远东工业公司。（详见附件2）

2.变更协议

2020年7月3日，远东工业公司与广州市规划和自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定将宗地建设项目总建筑面积调整为小于等于235161平方米。

（二）建设用地规划许可证

2014年10月27日，原广州市规划局发出穗规地证〔2014〕348号《建设用地规划许可证》，准许远东工业公司建设项目，用地面积为99371平方米，其中：净用地面积78387平方米，道路面积14068平方米，绿化面积6916平方米。（详见附件3）

三、项目批文情况

（一）投资项目备案证

2020年3月20日，花都区发展和改革局出具《广东省企业投资项目备案证》，备案项目名称为“远东化妆品生产研发项目”，建设规模及内容包括：厂房、仓库约20万平方米，综合楼、宿舍楼、污水处理站等约3.5万平方米；设计年产护肤类产品5000吨、洗护类产品5000吨、彩妆类产品500吨。（详见附件4）

（二）环评批复

2020年4月28日，广州市生态环境局花都分局出具《广州市生态环境局花都分局关于花都区狮岭镇CH0103002、CH0103006地块调整产业类型建设“高端化妆品生产基地”规划环境影响报告书审查情况的复函》，确定远东美谷园区以面膜、护手霜、面霜、润足霜、眼霜、爽肤水、晚霜、爽身粉、乳粉、洁面乳、洗面奶、卸妆水、精华液、彩妆（原材料不含重金属）等生产为主。（详见附件5）

（三）建筑工程设计方案批复

2020年12月23日，广州市规划和自然资源局出具《关于送审建筑工程设计方案的复函》（穗规划资源业务函〔2020〕19509号），批复：远东美谷项目用地性质为一类工业用地（M1），建设用地面积78389平方米，容积率3.0，建筑密度为39.21%，绿地率为3.73%，计容建筑面积235,161.00平方米。（详见附件6）

四、项目的初步评估情况

目前，项目的正式评估工作仍待广州市中级人民法院摇珠确定评估机构后开展，暂以此前广州安城信房地产土地资产评估与规划测绘有限公司出具的《评估初步意见》进行披露。

以2022年10月31日为评估基准日，项目的一宗土地和5栋在建工程（5、7、9、11、20栋）的价值为17,414.54万元。另有1栋在建工程（15栋）的评估价值为10,440.00万元，其上有建设工程价款优先受偿权。

五、项目优势

（一）项目区位优势明显

项目具备政策、产业、交通等多方面的区位优势，投资前景广阔，预期回报率较高。

1.政策区位优势显著

2020年以来，从中央政府到地方政府，均先后出台了相应政策，为化妆品产业的高质量发展保驾护航。

因此，已被文件批复可以生产化妆品、美妆等产品的本项目完美契合广州市政府、花都区政府大力发展化妆品产业的产业政策，具备显著的政策区位优势。同时，本项目作为花都区政府“一核四园多基地”产业布局中“多基地”的重要组成部分，具备无与伦比的综合区位优势。

2.交通区位优势明显

本项目位于广州市花都区狮岭镇阳光北路1号，临近许广高速、珠三角环线高速（距高速路口仅1.1公里，上高速仅需5分钟）、狮岭立交、山前旅游大道、广清城际狮岭站等重要交通节点，交通运输便利，交通区位优势明显。

3.产业区位优势突出

项目周边的化妆品产业聚集度较高，项目三公里范围内就有广东尚品汇化妆品股份有限公司（实缴资本3000万元；科技型中小企业）、广州东智盟化妆品有限公司（实缴资本1000万元；高新技术企业）、广州科堡化妆品有限公司（实缴资本800万港币；高新技术企业）等化妆品产业链上下游企业，产业配套完善，形成规模效益，产业区位优势突出。

（二）项目具有较强的可行性

根据《中国化妆品产业研究报告（2023）》，目前化妆品产业具有供需两旺的市场格局，从财务、经营持续性、业绩成长性等角度来看，本项目具有较强的可行性。

2023年1-8月，花都区规模以上化妆品生产企业工业总产值同比增长13%。截至2023年8月31日，花都区共有化妆品生产企业280余家，数量位列全市第二，其中四分之一为规模以上化妆品生产企业。此外，花都化妆品产业园区目前存续企业数量、获得专利数量、商标数量均位列全国前三。也正因如此蓬勃的产业发展趋势，花都区内存在巨量的化妆品园区厂房购置、租赁需求。

1.项目具备财务上的可行性

结合对于黄埔区“南方美谷”项目、白云区“白云美湾”等几个项目的考察，化妆品企业对集中式的、配套（园区自建的污水处理能力等）完善的现代化美妆产业园是有市场需求的。

“南方美谷”项目目前为广州市化妆品研发、办公、生产综合性项目中比较高端的，厂房租金为 35-40 元/㎡/月，物业服务费为5元/㎡/月；“白云美湾”品牌旗下的“五龙岗产业园”项目厂房租金为 28-30 元/㎡/月，出售价格为 6,000.00 元/㎡。比较本项目和上述两个项目的差异，将本项目厂房出售价格定在 4,500.00—5,000.00元/㎡是合适的。

（1）将项目出售具备财务上的可行性

结合工业厂房2,800.00 元/㎡—3,000.00 元/㎡左右的建安成本来看，每开发建设一平米厂房将获得1,500.00—2,200.00元的收益，因此，结合项目后续最少181,804.00㎡的可售面积，项目后续建设是具有利润空间的，将项目出售具有财务上的可行性。

（2）将项目出租具备财务上的可行性

综合上述周边工业园区的实际情况，本项目的租金设定在28元/㎡/月较为合适，即本项目的租金年回报为336元/㎡，再结合上述2,800.00 元/㎡—3,000.00 元/㎡左右的建安成本，项目租金的年回报率可达12%。

因此，无论是将项目进行出租还是进行出售，均能享有合理的投资回报，投资人可以自由组合、调整出售、自持比例，以契合自身的项目运营考量。

2.项目具有经营的可持续性

随着中国产业升级、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的持续作用，国内工业地产的长期需求逐年呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂。

一般情况下，介入工业地产项目主要有以下几个方式：一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润；二是自建再通过销售或者出租获取利润；三是以专业的素质和优质服务赚取管理费。

本项目中，投资人既可以通过销售厂房快速赚取适当开发利润，实现高周转、提高投资回报率，又可以通过安排关联物业服务公司实施后续管理获得源源不断的管理费收入。

再结合上市公司实际情况来看，上市物管企业披露的2019-2021的年报资料中，卓越商企服务公布了较详细的分业态毛利率水平。2019-2021年公共及工业物业毛利率均值为14.40%。工业物业毛利率高于住宅物业的三年平均毛利率均值12.13%。

因此，本项目不仅具备高周转出售不动产、提高资金利用效率的特点，还具备在日后源源不断创造管理费收入的持续性。

3.项目兼具成长性和稳定性

除了最初的高周转赚取不动产销售收益外，项目还可以通过收取管理费的方式实现业绩的高成长性和稳定性。工业地产项目因其客户群体具有机器占比高、生产链条长、交货期限紧、停工损失大等特点，租户的稳定性远高于住宅地产和商业地产。并结合广州市的相关规范性文件可以看出，广州市目前并未对于工业用房的管理费出台政府指导价等限制性规定。

因此，未来可以根据运营成本变动、租户接受程度、盈利目标等实际情况自主调整项目的管理费，项目的长期回报率在高于住宅、商办类地产的基础上仍具有一定的成长性。

六、项目的其他客观情况

目前，本项目的厂房9、11已经出售，仍有合同尾款约25,393,660.00元待买受人支付；厂房15的主体框架已经建设，可能存在5200余万元的建设工程价款优先权。

七、意向重整投资人的招募条件

（一）意向重整投资人应当是依法设立并有效存续的企业法人、非法人组织，具有较高的社会责任感和良好的商业信誉，最近三年无重大违法行为或涉嫌重大违法行为，未被列入失信被执行人名单。

（二）意向重整投资人有意开发工业类用地。

（三）意向重整投资人应拥有足够的资金实力进行重整投资且不负有到期未清偿的大额债务。

（四）如法律法规、监管政策对投资者的主体资格有相关规定的，意向重整投资人应确保符合该等要求。

（五）两个或两个以上的意向重整投资人可联合参与投资，并以其中一个主体身份参与报名，联合体中全部主体的条件之和应符合前述全部招募条件。

八、招募流程

（一）尽调报名

1．报名方式：现场报名、邮寄报名；报名地址/报名材料邮寄地址：广东省广州市天河区珠江东路6号周大福金融中心65楼；联系人：罗凤佳律师（18883316607）、程欣律师（13112355217）。

2．报名期限：自本公告发布之日起，至2024年6月10日止。意向重整投资人应当在报名期限内完成报名所需全部事项，包括但不限于提交尽调报名材料及缴纳相关保证金（重整保证金的缴纳按其规定进行）等。

3.报名流程

（1）提交尽调报名文件，意向重整投资人需要尽调的，应在报名期限内提交全套尽调报名材料。

报名材料的具体要求如下：

①投资人介绍（包括投资人主体资格、股权结构、经营范围等）；

②企业法人营业执照副本复印件；

③现行有效的公司章程复印件；

④法定代表人身份证明书原件及身份证复印件；

⑤授权委托书原件及受托人身份证复印件；

⑥ 载明投资人联系人、联系电话、电子邮箱、传真号码、通信地址的书面函件；

⑦报名文件需密封并加盖骑缝章或者捺手印。

（2）缴纳报名保证金，意向重整投资人应交纳尽调保证金人民币50万元。缴纳完尽调保证金并与管理人签订保密协议后，可要求查阅有关远东工业公司的相关材料，管理人将根据相关法律的规定及意向投资人的需要提供相关材料。意向投资人除了从管理人处获取资料外，也可以自行对远东工业公司进行调查。

管理人将依法如实披露管理人所掌握的远东工业公司的相关信息，但意向投资人据此制定重整预案的风险由其自行承担。

4.尽调期限：自2024年5月13日起至2024年6月14日止。

5.保证金事项：意向投资人在尽调后决定不进行投资的，经意向投资人申请，已缴纳的尽调保证金无息退还。

（二）参与重整投资的正式报名

意向重整投资人在尽调后确定参与重整投资的，应参加正式报名流程。

1．报名方式：现场报名、邮寄报名；报名地址/报名材料邮寄地址：广东省广州市天河区珠江东路6号周大福金融中心65楼；联系人：罗凤佳律师（18883316607）、程欣律师（13112355217）。

2．报名期限：自尽调期限届满之日起，至2024年6月28日止。意向重整投资人应当在报名期限内完成报名所需全部事项，包括但不限于提交重整投资报名材料及缴纳相关保证金等。

3．报名流程

（1）提交重整投资报名文件，意向重整投资人决定投资的，应在报名期限内提交全套重整投资报名材料（已在尽调流程中提交相应材料的主体无需重复提交）：

报名材料的具体要求如下：

①投资人介绍（包括投资人主体资格、股权结构、经营范围等）；

②企业法人营业执照副本复印件；

③现行有效的公司章程复印件；

④法定代表人身份证明书原件及身份证复印件；

⑤授权委托书原件及受托人身份证复印件；

⑥同意参与远东工业公司投资人遴选及投资远东工业公司的决议复印件；

⑦载明投资人联系人、联系电话、电子邮箱、传真号码、通信地址的书面函件；

⑧报名文件需密封并加盖骑缝章或者捺手印。

（2）制定、提交重整计划草案，意向重整投资人应在报名期限内制定并提交重整预案(应至少包括：重整投资款来源；重整投资款的投入总额、批次、分期情况；参与重整的方式，对各种不同性质债权的偿付安排的内容；远东工业公司后续经营计划安排；承诺支付不少于500万元的重整计划执行保证金（该保证金根据重整计划约定，逐期转化为重整投资款或者违反重整计划的违约金）；其他有利于远东工业公司重整的投资方案)。

意向重整投资人提交重整计划草案后的三日内应交纳表决保证金人民币200万元。保证金均缴纳至如下指定账户：

户名：广东远东工业发展有限公司管理人

账户：02211665000001862

开户行：广州农村商业银行股份有限公司天河支行

（三）资格审查

报名期限届满后，管理人对意向重整投资人的主体资格和重整投资报名材料等进行合规性审查，确定是否符合招募条件。未按报名期限报名、主体不适格、重整投资方案不符合法律和公告规定、未按期足额缴纳保证金的意向重整投资人，视为审查不合格，不具有被确定为重整投资人的资格。

（四）重整投资人的确定

1.仅有一家意向重整投资人报名

仅有一家意向重整投资人报名且经审查符合招募条件的，直接确定为远东工业公司重整投资人。

2.多家意向重整投资人报名

超过一家意向重整投资人报名且经审查符合招募条件的，由管理人围绕意向投资人的拟投入重整投资金额、行业经验、自身资金实力、融资能力、资金来源及后续资金可持续性等方面进行遴选。

3.管理人将在适当期限内完成意向重整投资人的确定、遴选工作。

（五）通知、通报与表决

管理人确定重整投资人后将结果通知各意向重整投资人、报告广州市中级人民法院并通报债权人后，依法召开债权人会议表决重整投资人提交的重整计划草案。

（六）交纳重整保证金及协商签署协议

重整投资人确定且经债权人会议表决通过重整计划草案后，重整投资人应在管理人通知之日起五日内交纳重整计划执行保证金（具体数额以重整计划草案中确定的数额为准），此后由管理人与其协商签订重整投资相关协议。

九、其他

（一）本公告由远东工业公司管理人编制，解释权归属于远东工业公司管理人。

（二）在重整计划执行阶段，因重整投资人自身的原因，导致重整计划不能执行的，重整投资人此前已经支付的款项，将不予退还。

（三）若被确定为重整投资人后，重整投资人提出终止投资/未能在管理人要求的期限内与管理人签署重整投资协议/未能按照其签订的重整投资协议执行/有其他违法、违约行为的，管理人有权没收所有保证金，不予退还。 

（四）保证金退还、转换及没收规则

1.保证金未经重整投资人书面许可且未出现管理人有权没收保证金的情形的，管理人不能将保证金挪作他用。

2.如若出现以下任一情形，该意向重整投资人所缴纳的报名保证金/提案保证金，管理人将全额无息退还该意向重整投资人：

（1）意向重整投资人未通过资格审查，或在提交重整计划草案前放弃参与投资；

（2）意向重整投资人未被选定为重整投资人、所报重整计划草案未被采纳；

（3）基于所报重整预案拟制的重整计划草案提交远东工业公司债权人会议表决未获通过，且该重整投资人明确不再继续参与重整。

3.如若出现以下任一情形，该意向重整投资人所缴纳的报名保证金/重整保证金，管理人有权没收并作为远东工业公司的债务人财产：

（1）该意向重整投资人经遴选确定为正式投资人后，拒不签署重整协议或放弃参与重整、不配合依法推进重整程序的；

（2）重整投资人与管理人签署重整意向投资协议或重整投资协议的，但未能按照其签订的重整投资协议执行；

（3）重整计划草案获得法院裁定批准后，该正式投资人不履行其在重整投资协议或重整计划当中的承诺或丧失投资能力，导致管理人启用其他投资人的投资方案或者导致法院裁定终止重整计划执行的。

4.如意向重整投资人最终被选定为正式投资人的，其缴纳的报名保证金转换为重整保证金，不计息，如重整计划草案最终获得法院裁定批准的，投资人所缴纳的重整保证金转为执行重整计划所应投入的重整款项的一部分。

5.意向重整投资人如若违反本公告中明确的各项招募规则、后续遴选规则、《保密协议》中的相关保密事项，管理人已收取的报名保证金不予退还并取消其投资人资格。

（五）瑕疵提示

1.意向投资人决定参与招募前应仔细阅读招募公告，理解和知晓重整过程中可能存在的风险、责任、义务。

2.远东工业公司尚处于被在人民法院受理破产重整申请后的阶段，后续破产重整是否会成功存在不确定性，远东工业公司相关资产存在已知或可能的瑕疵，招募公告有关远东工业公司的情况简介仅供意向重整投资人参考，意向重整投资人应根据自行尽职调查的结果进行自主判断、自担风险。

3.管理人有权决定继续、中止或终止意向重整投资人招募，也有权决定重新招募意向重整投资人。

（六）联系方式

负责人：罗凤佳律师、程欣律师

联系电话：18883316607、13112355217

联系邮箱：ydgyglr@126.com

特此公告。

广东远东工业发展有限公司管理人   

  二〇二四年五月十三日 

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